再这样下去，我国房地产真要迸发系统性危险了……

最近，深圳市住宅和建设局、下去人民银行深圳市分行、国房金融监管总局深圳监管局在回复市民咨询时表明：

为更好满意居民刚性住宅需求和多样化改善性住宅需求，地产依照因城施策准则以及关于调整优化个人住宅借款利率下限的发系有关规定，结合深圳实践，统性从2024年5月29日起调整优化个人住宅借款利率下限。危险2024年5月29日之前发放的再样真迸个人住宅借款，履行其时深圳利率下限方针。下去

很长的国房衬托，结论是地产“不调整存量房贷利率”。

这一成果并不出人意料，发系可是统性仍旧令人绝望。这几年银行的危险日子不好过，存款激增、再样真迸借款下降，躺赚息差的舒适区消失了。个人住宅借款这样“吃到嘴里的肉”，自然是不舍得吐出来的。可是，薅光最终一根羊毛的短视，是很危险的，不只会影响“稳房市”的方针作用，并且加重了潜在的系统性危险。

据中指研究院发布监测数据显现，2024年一季度，全王法拍房商场挂拍房源数达21.9万套，成交3.8万套，仅1月份就挂拍10.04万套，同比添加了48.2%，成交量同比添加18.3%。

法拍房数量大增，增幅远远超越成交量，这是一个危险信号。这才是实在的金融系统性危险。比方日本，从1971年房地产启动到1991年房地产泡沫决裂，呈现过5次较大动摇。前四次都是价格动摇，有惊无险。所以1991年危机迸发之初，日本官方和民间都没意识到出了大问题，没有及时应对。日本的银行还很强硬，死守利率，谁敢断供就收房子。很快局势扶摇直上，抵押品收到手软，都砸在了银行手上。这堆不良财物花了二十年时刻才算牵强消化掉，支付的价值便是二十年的低添加。日本金融系统的应对缓慢，成了教科书里的不和事例。

2008年美国次贷危机迸发，房主断供，呈现很多违约。美国的银行吸取了日本同行的经验，以洽谈方法下降利率、暂停还款等方法，最大程度地下降了不良财物快速添加，保住了商场决心。不到两年就走出暗影，三年后房市全面复苏。

由此可见，房市呈现价格动摇还不是危机，及时应对还能削减丢失，到了很多抵押物被扔掉的阶段，才是系统性危险迸发的不行救药。

由于，房价跌落对商场决心的冲击，和很多业主在危机中失掉房产的沉痛阅历，底子不是一个数量级的。房产是绝大多数普通人终身种最大、最重要的出资。房子不只是一份财物，还有着无法估量的爱情价值。所以价格跌了，还能等待涨回去。可是，危机导致颠沛流离、半生积储灰飞烟灭的苦楚回忆，会让一两代人完全失掉购房愿望。这对商场决心的冲击是毁灭性的。

为了防止很多弃房的最坏成果呈现，就要最大程度地下降业主的持有本钱。这便是次贷危机中美国银行所做的。商场是博弈，博弈就要知所进退。该退让时不退让，成果必定是双输。寸土必争的日本银行最终接受了巨大的负面点评，减薪裁人相同也逃不过，何必当初呢？早点让利债款人以安稳商场决心，是能够防止危机以那样惨烈的方法迸发的。

今日我国房市的状况还没到日本泡沫危机迸发时的程度，还有及时应对的空间。可是，不能过高估计我国业主的债款接受能力。

现在我国房贷的主力不是充沛享受到变革开放盈利的70后、80后，而是工作时刻不长、经济境况软弱的90后年轻人。贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》，数据显现，2018年购房者平均年龄为29.5岁。2018年购房者中21-30岁年龄段者占了38.5%，90后现已成为购房主力。这些年轻人几乎是在我国房地产价格的最高位置办了房产，现在又处于接受工作压力的第一线。他们的债款接受能力、对房价跌落的心思接受能力，都不能高估。

并且，自2023年上半年以来的提早还贷潮，一部分有经济实力的优质借款人现已提早还贷。还得起的提早还了，那剩余的呢？这对个人住宅借款危险的影响，应该予以重视。

央行数据显现，2023年底个人住宅借款余额38.17万亿元，占人民币借款余额的16%。无论是必定数量，仍是在金融系统中占的比重，都不行小觑。虽然比房地产借款余额的52.63万亿元要低一些，可是个人住宅借款是由千千万万普通人承当的，有激烈的民生特点。更值假如说房地产借款的金融危险首要是经济领域的，那么个人住宅借款除了金融危险，还有更为广泛、难以预测的社会危险。

假如房地产的救市方针只考虑地方财政、金融机构和房企的利益，忽视了为房贷债款人群的纾困，不光无法消除金融系统性危险，还有或许构成危险外溢。

并且，存量房贷利率不能及时“随行就市”下调，现在“稳房市”的方针东西很难有长时间的作用。

一向有一种观念，以为存量房贷利率和新房出售无关，所以现在不调整也不要紧。乃至还有更急进的观念以为，存量房贷利率高是推进居民调整产业装备、自动以旧换新的动力。

这类“达观”的论调是很荒唐的。首先是所谓“促进以旧换新”之说，是只看到了房产置换买入新房的后半场，却忽视了旧房出手的前半场。二手房挂牌量激增、实践价格的跌落起伏大于被限价的一手房，是房价下行的首要商场压力。用存量房贷和新房利率差逼着购房者“置换”，会让更多的二手房涌入商场，加重价格践踏。真能逼出多少购新需求尚未可知，添加了房价下行压力却是必定的。这种成心坑人的小手段，必定会画蛇添足。

并且，存量房贷利率水平过高，显失公正，实践上下降了房产的出资价值。2019年8月LPR变革后，5年期以上LPR下降7次，由4.85%降至4.20%。降幅与同期房市的实在体现、商场对房价下行起伏的预期严峻违背。尤其是2022年8月的4.30%，到2023年6月下调为4.20%，是实在的商场供需联系体现？求人贷都贷不出去的商场供需联系反转，就这点降幅？LPR变革的商场化思路很正确，可是履行中走样了。现在大起伏下降新房按揭利率，更凸显了存量房贷利率构成机制的不公。

5月28日在深圳购房按揭，首套利率是4.3%-4.5%。第二天办的，就成了3.50%。一天的降幅比LPR的5年七连降还高，情何以堪？

现在存量房贷利率是显着偏高的。超长时间国债利率为2.5，比存量房贷低了足足两个点。国家待遇高于国民待遇，商业借款利率高于国债的无危险利率，能够了解。可是，高2个点有点过了。

更离谱的是银行在经济下行周期，从个人按揭借款赚的息差逆势添加。银行5年期整存整取的定存利率从2022年的3%下降到了现在的2%，下降了1%，降幅33.3%。同期存量房贷LPR利率只下降了0.65%，降幅13.4%。“面粉”的价格大幅下降，远远大于“面包”的价格降幅。银行的利差收益大幅添加了。这还没算央妈这几年给银行“投喂”了很多本钱更低的资金。

经济下行、存贷比大幅添加，银行的日子不好过。可是，也不能全在个人按揭借款薅羊毛找补啊?

这种不公正的利率构成机制，对房地产商场的长时间健康发展是晦气的。由于这种单边强势的伪商场机制，人为添加了房产的长时间持有本钱，这对房产的长时间估值是负面影响。曩昔房价的添加预期显着，搞这些薅羊毛的“小动作”也就算了。现在房价的添加预期消失，存量房贷的利率就成了首要的房产持有本钱，购房者会忽视吗？短期影响的利率打折，是抵不过长时间的伪商场利率丢失的。存量房贷的利率偏高、利率构成机制不公正不合理，是会影响购房的决议计划。只要及时调整、充沛让利，才干取信于民。

总归，为了安稳房市，存量房贷利率应该降，要及时降，降幅要显着。这是有先例的。2008年受次贷危机影响，房市不稳。央行第一时刻出台方针，个人住宅借款利率下限放宽至基准利率的0.7倍。在履行过程中，很快就从新增房贷扩展到了存量房贷。这一行动对安稳房市决心起到了一锤定音的作用，值得今日学习。

结语：让利与民、藏富于民，才干稳房市。

上一年中心金融工作会议以来，添加居民产业性收入现已成为重要的方针定调。房产占我国家庭产业80%之重，能否保值增值，是添加居民产业性收入的要害。房市趋冷、房价下行，增值很难待。因而，更应该尽力下降房产的持有本钱，最大程度地完成保值。下降存量房借款利率，无疑是最有用、最直接的办法。并且，从宏观经济的视点讲，下降存量房贷利率，对促进消费、添加商场流动性，都有直接显着的作用。

当然，这样做必定会影响银行的赢利空间，需求支付必定的方针本钱。与其把钱花在那些作用难以预期乃至难以履行的“救市办法”、短期影响上，让利于民、藏富于民才是正解。

房子终究是要老百姓买的，救市的钱都流向了地方财政、投喂给了银行，老百姓却没有实惠，还要持续被薅羊毛，怎么能救过来呢？

关胖。再动身，敬请新老朋友们重视。